Thị trường bất động sản Mỹ minh bạch hơn hầu hết nơi khác — dữ liệu giao dịch công khai, quy trình chuẩn hoá. Nhưng cấu trúc chi phí khác Việt Nam nhiều tới mức tính theo thói quen cũ sẽ ra kết quả sai.
Ba khoản lặp lại người Việt hay tính thiếu
- Thuế bất động sản hằng năm — tính theo giá trị nhà, mức khác nhau nhiều theo bang và theo địa phương. Đây là khoản lớn và không tránh được
- Bảo hiểm nhà — bắt buộc nếu vay; ở vùng có rủi ro bão, lũ, cháy rừng thì rất cao và có nơi khó mua
- Phí quản lý cho thuê — nếu ở xa thì gần như bắt buộc phải thuê công ty quản lý
Ba khoản này cộng lại có thể ăn một phần đáng kể tiền thuê thu được. Lợi suất gộp ở Mỹ nhìn hấp dẫn, nhưng lợi suất ròng mới là con số thật.
Các khoản còn phải trừ
- Thời gian trống giữa các kỳ thuê
- Sửa chữa và bảo trì — nhà gỗ cần nhiều hơn nhà xây gạch
- Phí hiệp hội chủ nhà ở khu có quản lý chung
- Rủi ro người thuê không trả tiền — quy trình xử lý ở Mỹ tốn thời gian và tiền, và luật ở một số bang bảo vệ người thuê mạnh
Điểm cuối là rủi ro người ở xa hay bỏ qua: không thể đơn giản lấy lại nhà khi người thuê không trả — phải qua thủ tục toà án, có thể mất nhiều tháng.
Nghĩa vụ thuế của người nước ngoài sở hữu
- Thu nhập cho thuê phát sinh nghĩa vụ khai thuế tại Mỹ
- Khi bán, có cơ chế khấu trừ tại nguồn với người bán là người nước ngoài
- Thuế thừa kế với tài sản Mỹ của người nước ngoài có ngưỡng miễn thấp hơn nhiều so với công dân
Điểm ba là chỗ tốn kém nhất nếu không chuẩn bị: hỏi kế toán thuế về cấu trúc sở hữu trước khi mua. Sau khi mua rồi thì việc thay đổi cấu trúc có thể tự nó phát sinh thuế.
Ba lời khuyên thực tế
- Mua ở nơi mình hiểu hoặc có người tin cậy tại chỗ — mua qua ảnh và lời giới thiệu là rủi ro lớn
- Luôn kiểm định nhà độc lập trước khi mua
- Tra dữ liệu công khai — lịch sử giao dịch, thuế đã nộp, tình trạng pháp lý đều tra được
Nhắc lại điều cơ bản
Mua bất động sản không cho tư cách cư trú ở Mỹ. Đây là quyết định đầu tư thuần tuý, và nên đánh giá nó như một khoản đầu tư — so với các kênh khác — chứ không gắn với hồ sơ di trú.
Câu hỏi thường gặp
Ba khoản người Việt hay tính thiếu là gì?
Thuế bất động sản hằng năm, bảo hiểm nhà, và phí quản lý cho thuê nếu ở xa.
Người thuê không trả tiền thì sao?
Phải qua thủ tục toà án, có thể mất nhiều tháng — không thể đơn giản lấy lại nhà.
Vì sao hỏi thuế trước khi mua?
Vì thuế thừa kế với tài sản Mỹ của người nước ngoài có ngưỡng miễn thấp, và thay đổi cấu trúc sau khi mua có thể tự phát sinh thuế.
Mua nhà có liên quan tới hồ sơ di trú không?
Không — đây là quyết định đầu tư thuần tuý, nên đánh giá độc lập với hồ sơ di trú.
Cần tư vấn lộ trình phù hợp?
Đội ngũ Viking Global Group đồng hành cùng bạn từ hồ sơ đến khi an cư. Gọi hotline +849.219.219.88 hoặc email [email protected] để được tư vấn miễn phí.
Bài viết liên quan
- Y tế và bảo hiểm Mỹ cho người mới định cư
- Bức tranh tổng quan Mỹ cho người chuẩn bị định cư
- Kinh tế & Cơ hội
Thông tin mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách mới nhất của cơ quan chức năng. Vui lòng liên hệ để cập nhật quy định hiện hành.
